Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesindeki Önemi

SAYI   : ÖZDERİN 2022/15

 

Kiraya verenlerin uygulamada en sık karşılaştığı problemlerden biri kiracıların tahliyesi ve taşınmazın teslimidir. Zira bu husus hem kiracı hem de kiraya veren açısından birçok sonuç doğurur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) genel yapısı itibarıyla kiracıyı koruyan bir yaklaşım göstermiştir. Ancak kiraya veren kişiye de belirli durumların varlığı halinde kiracının tahliyesini sağlayabilme imkanı tanımıştır. Bültenimizin konusunu, kiracı tahliye yollarından yalnızca tahliye taahhütnamesi imkanı oluşturmaktadır. Bu bültenimizde sizlere tahliye taahhütnamesi ile ilgili uygulamada karşılaştığımız soruları cevaplamaya ve diğer önemli ayrıntıları anlatmaya çalıştık.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi belirlenen tarihte, kiracının kiralananı boşaltacağını ifade eden ve yazılı şekilde düzenlenen bir irade beyanıdır. TBK genel olarak kiracıyı koruyan bir yasa olduğundan, zayıf olarak görülen kiracının muhafaza edilmesini sağlamak amacıyla düzenlenmiş hükümleri içerir. Tahliye taahhütnamesi ise bu hükümlerin uygulama alanını daraltmak suretiyle kiralayana, bir başka sebebe gerek olmadan ve herhangi bir tazminat borcu altına girmeden söz konusu kira ilişkisini sonlandırma olanağı sunar.

Kira ilişkisinin kiracıdan doğan sonlanma durumlarından birisi olan tahliye taahhüdü nedeniyle sona erme durumu, TBK madde 352’nin 1. fıkrasında şu şekilde ifade edilmiştir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bildiğiniz üzere bir kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılması o taşınmazın kira süresi sonunda geri verileceği anlamına gelmez. Aksine TBK md. 347/1 (Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.) hükmüne istinaden kiracı tarafından akit feshedilmediği takdirde birer yıllık dönemlerde yenilenir.

Yukarıda belirttiğimiz üzere yasa, kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergileyerek sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırma hakkını kiracıya vermiştir. Kiracı kira bedelini ödediği müddetçe kiralanan taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Görüleceği üzere kiraya verene kira sözleşmesini sonlandırma hakkı tanınmamıştır.

Bu durumun tek istisnası kiracıdan usulüne uygun şekilde tahliye taahhütnamesi almaktır. Kiracı, sürenin sonunda veya başka bir tarihte konutu veya işyerini terk edeceğinin şartlarına uyarak bir tahliye taahhütnamesi ile beyan eder ve o tarihte tahliye etmezse, kiralananı tahliye etmek için hukuki süreç başlatabilir.

Yani tahliye taahhütnamesi kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı terk edeceğine dair beyanıdır. Bu beyan Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde ortaya çıkan sıkı şekil şartlarına bağlıdır.

Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları

Uygulamada doğru bilinen yanlışların başında gelen konulardan birisi de hukuken geçerliliğinden bahsetmenin imkansız olduğu “Kira bedelinin ödenmemesi halinde 1 ay içerisinde tahliye etmeyi taahhüt ederim.” gibi metinlerle geçerli bir taahhüdünün alındığının düşünülmesidir. Geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedebilmek için ilgili madde metni ve Yargıtay kararlarından yola çıkarak aradığımız bazı koşullar vardır. Bunlar şu şekildedir;

• Tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir.

Kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir. Bu şart kanun maddesinde açıkça belirtilmiştir. Yani basit bir kağıt üzerinde tahliye taahhütnamesi imzalanması dahi yeterli olacaktır. Burada adi yazılı şekilden bahsedilmektedir. Ayrıca noterden onaylama alınması gibi bir şart söz konusu değildir. Ancak taraflar istekleri halinde söz konusu tahliye taahhüdünü noterde de yapabilirler. Hatta bu sözleşmenin noterde yapılması uygulamada kiracının takibe itirazı durumunda yargılamanın yapılacağı mahkemeyi, süreci değiştireceğinden adi yazılı taahhüde göre büyük bir hukuki kolaylık sağlayacağını ve yargılama sürecini kısaltacağını belirtmek gerekir.

• Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat yahut bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilebilir.

Tahliye taahhütnamesi ile kiracının en büyük hakkı elinden alındığından ve normal şartlarda yasanın tanımadığı bir hakkı kiraya verenin bu yolla elde edecek olması sebebiyle taraflar için büyük önem taşır. Bu nedenle bu sözleşmeyi kira sözleşmesinin muhatabı olan kiracı dışında kimse imzalayamaz. Yani sadece kiracı bu sözleşmeyi imzalayabilir.

Bununla beraber kiracının vekil tayin ettiği bir kişi, bu sözleşmeyi kiracıyı temsilen imzalayabilir. Ancak bu durumlar için genel vekaletname yetersiz kalmaktadır. Kişi tahliye taahhütnamesi imzalamak konusunda özel olarak vekil tayin etmiş olmalıdır.

• Tahliye taahhütnamesinde taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirlenmiş olması gerekir.

TBK md. 352’nin lafzı son derece açıktır; taahhütnameye dayanarak tahliye imkanı sağlayan hukuki yollara başvurabilmek için tahliye tarihinden itibaren 1 aylık süre söz konusudur. Dolaysıyla verilen taahhütte bir tarih öngörülmemişse bu 1 aylık süre de başlayamayacak, yani mevcut taahhütname hukuki anlamda sonuç doğurmayacaktır. Tahliye taahhütnamesinde belirtilecek olan tahliye tarihinin belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden önce yahut sonra olmasının bir sakıncası yoktur. İki yıllığına imzalanan bir sözleşme ile kiracı isterse 3 yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi verebileceği gibi 1 yıl sonrası için de tahliye taahhütnamesi verebilir.

• Tahliye taahhüdü kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi geçerliliği konusunda en önemli şartlardan biri taahhütnamenin ne zaman imzalanacağıdır. Yasa hükmüne göre tahliye taahhütnamesi ancak kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Bu kuralın sebebi ise zor durumda kalabilecek olan kiracıyı korumaktır. Zira kiraya verenin taşınmazı ancak taahhütname karşılığında kiraya vereceği şeklindeki zorlamanın kiracının iradesinin sakatlanmasını önüne geçilmek istenmiştir.

Yani tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin yapılmasından ve taşınmazın tesliminden sonra alınmalıdır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 28.02.2018 tarihli, 2017/4711 E. 2018/2894 K. sayılı ilamında da “Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK'nun 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır.” denilerek kira sözleşmesini kurulduğu anda verilen taahhüdün geçerli olmadığı ortaya konulmuştur.

Özetlemek gerekirse tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yukarıda bahsetmiş olduğumuz şartların varlığına bağlıdır. Bunlar haricinde özel olarak bir şart gerektirmez. Kiralanan taşınmaza ilişkin bilgiler, kiracıya ilişkin ve kiraya verene ilişkin bilgiler açıkça yazılmalıdır. Tahliye tarihi sözleşmede açıkça belirtilmelidir. En önemlisi söz konusu tahliye taahhüdü kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılmalıdır. Resmi şekilde yapma şartı yukarıda da değindiğimiz üzere yoktur. Ancak bir noterde yapılacak olan taahhütnamenin icra kabiliyeti daha yüksek olacaktır.

Tahliye Taahhüdünün Şarta Bağlanması

TBK md. 170-176 arasında düzenlenen şart veya şarta bağlı sözleşme burada da uygulama alanı bulacaktır. Tahliye taahhütnamesinde taahhüdün şarta bağlanmasına ilişkin bir engel yoktur. Yani belirli bir şartın gerçekleşmesi durumunda istenilen tarihte tahliyenin gerçekleşeceği sözleşmeye konulabilir. Örnek olarak; kiraya veren kızının evlenmesi halinde 03.05.2021 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde konutun tahliye edileceği şartını koyabilecektir.

Tahliye Taahhüdü Verilmesinde Eşin Rızası

Tahliye taahhüdünün bizzat kiracının kendisi veya temsilcisi tarafından verilmesi gerektiği açıktır. Ancak söz konusu kiralanan bir aile konutu ise, kiracının tahliye taahhüdünde bulunması için, eşinin rızasını alması gerekmektedir.

Boş Tarihli Tahliye Taahhüdünün Uygulamadaki Yeri

Uygulamada kiraya verenler boş tarihli tahliye taahhüdü almakta ve daha sonrasında, tarih kısmını diledikleri gibi kendileri doldurmakta ve icra takibine girişmektedirler. Olası riskler sebebiyle önerilen bir yöntem değildir. Ancak boş bir tahliye taahhüdünün üzerinin sonradan doldurulması suretiyle kiracının tahliyesi olasılık olarak mümkündür.

Birden Fazla Kiracının Olması Durumunda Tahliye Taahhütnamesi

Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tüm kiracıların aynı taahhütte bulunması gerekir. Yalnızca bir kiracıdan alınan taahhütname tahliye davasında tahliye için yeterli kabul edilmez.

Bütün kiracılardan alınan tahliye taahhüdü ile tahliye davası açıldığı zaman söz konusu dava tüm kiracılara karşı açılır ve hepsi davalı sıfatını haiz olur. Yani zorunlu olarak dava arkadaşı kabul edilirler. İcrai işlemlere geçilecekse de muhatap kiracıların tamamı olur.

Tahliye Taahhütnamesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) kapsamında açılacak tahliye davaları hariç olmak üzere, tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılacak olan tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır. İİK kapsamında tahliye talepli olarak açılacak icra takiplerinde kiracı tarafından süresi içerisinde itiraz edilmez veya süresi içerisinde tahliye sağlanmazsa kiralayanın talebi üzerine icra mahkemesi tarafından kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilir.

Tahliye davalarında yetkili mahkeme ise kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesi (sözleşmenin icra olunacağı yer) olmakla birlikte, davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemeleri de yetkilidir.

Tahliye Taahhütnamesinde Hak Düşürücü Zamanaşımı Süresi ve Diğer Süreler

TBK md. 352’de, tahliye tarihi itibariyle 1 ay içerisinde kiraya veren kişinin tahliye için tanınan imkanları kullanması gerektiği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak kişi bu 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açmazsa yahut icra dairesine başvurmazsa söz konusu hakkını kaybedecektir.

TBK 353. maddesi[1] tahliye davası açma hakkı bulunan kişinin dava açma süresi içerisinde kiracıya dava açacağına dair bir ihtarname göndermesi ile dava açma hakkının süresini uzatma imkanı tanımıştır. Yani kiraya verenin bu süre içerisinde gönderdiği bir ihtarname ile -dava açma süresi içerisinde dava açmamışsa eğer- 1 kira yılı için bu hakkı uzamış olur. Yani kişi eğer 1 aylık süre içerisinde tahliye süreci başlatmaz ancak ihtarname çekerse 1 kira yılı sonuna kadar bu hakkı elde etmiş olacaktır.

Sonuç

Halihazırda mevcut olan yasal düzenlemeler ve güncel Yargıtay kararları da dikkate alınarak tahliye taahhütnamesinin geçerliliğinden söz edebilmek için aranan sıkı şekil şartları ortadadır. Kiraya veren için son derece etkin bir çıkış kapısı yaratan tahliye taahhüdünün açıklanan tüm sebeplerle kiraya veren lehine yarattığı imkanlardan faydalanmak ve kiracıyı meydana getireceği olumsuz sonuçlardan korumak adına süreç boyunca bizlerle iletişim halinde olmanız büyük önem taşımaktadır.

Gerek tahliye sürecinin hızlanması gerek daha etkili sonuçlar alınması açısından yukarıda belirtilen konulara hassasiyet gösterilmesini önemle tavsiye ederiz. Konu ile ilgili herhangi bir soru ya da sorunun var olması halinde bizlerle İcra Departmanımız ile irtibata geçebilirsiniz.

 

Saygılarımızla,

 

Av. Sibel ADIYAMAN           Stj. Av. Ayça HACIKADİROĞLU          Stj. Av. Melisa Dilan YETGİN

İcra Departmanı Yöneticisi      İcra Departmanı                       İcra Departmanı